В интервью “ОстроВ” генеральный директор Ассоциации “Строительный Альянс Донбасса” Олег Миланин рассказал, как упали заработки строителей во время кризиса, зачем нужно напечатать 100 млрд. гривен и станет ли Донецк городом небоскребов. Из-за значительного объема материала, интервью публикуется в сокращенном варианте. Для тех, кто профессионально интересуется ситуацией на строительном рынке, полный текст можно прочесть ЗДЕСЬ. МЫ БЫЛИ СЛИШКОМ НАИВНЫМИ - Предлагаю начать с итогов строительного года. Помнится, в 2010-й вы входили на мажорной ноте и рассчитывали вскорости покончить с кризисом. Ожидания совпали с реальностью? 2010-й стал проще 2009-го? - Нет, я бы не сказал. Мы ожидали оживления рынка, но его не произошло. Были надежды - политика с экономикой ведь связаны - что переход на новые отношения или возврат к старым, понятным и прогнозируемым, приведет к восстановлению строительства и росту спроса на ту продукцию, которую мы производим.. Наверное, мы были слишком наивными. И, к сожалению, ошиблись во многих вещах. Если спрос на квартиры остался на прежнем уровне, то на коммерческие помещения его вовсе не стало. Бизнес пока находится в состоянии заторможенности и ни к каким инвестициям не готов. - А почему «САД» делает акцент только на жилую недвижимость? В Донецке даже сейчас строится много офисных центров. Вы сознательно отказались от этого направления? - Да, коммерческие объекты мы строим только в составе жилого комплекса «Центральный», необходимые для инфраструктуры - это порядка 15% от общего объема. В активе «САДа» есть и бизнес-центр (главный офис компании - прим. авт.), но он строился для собственных нужд большой растущей компании, для представительских функций в том числе. Почему больше не строим? Надо понимать, что та коммерческая недвижимость, которая сегодня строится в Донецке, строится исключительно собственниками для себя. Чтобы строить что-то на продажу - а мы все-таки девелоперская компания, т.е. не собираемся эксплуатировать эти помещения сами – нам нужен потребитель. В последние 2-3 года потребителя нет. А значит, какой смысл нам строить? Так что пока отказываемся от новых коммерческих проектов. - В жилой недвижимости вы себя чувствуете уютнее? - В жилье нам доверяют. Анализу этого сегмента мы посвятили много времени и сил, и сегодня хорошо понимаем – чего хочет этот рынок, как построить работу, чтобы к нам пришел покупатель. Кроме того, здесь быстрее происходит оборот средств, даже после того, как стали невозможны форвардные продажи. - Вы имеете ввиду механизм ФФС (Фонд Финансирования Строительства – прим. авт.)? - Да. Когда его ругают, я не понимаю, за что именно… Мы первыми в Донецке работали по нему с первого дня, он нам удобен, очень понятен. По-моему, он и потребителю понятен и, в первую очередь, выгоден, потому что на стадии строительства квартиры стоят дешевле. - Но с началом кризиса вы отошли от этого механизма. - А потому что мы перестали продавать недостроенные дома и оставили в продаже только готовые квартиры. Нам ФФС стал не нужен как правовой механизм для привлечения клиентов. - Т.е. это было сознательное волевое решение, а не продиктованное рынком или регуляторами? - Рынок стал непредсказуемым. Брать на себя обязательства, которые можем не выполнить, и говорить «мы гарантированно закончим дом ровно такого-то числа» - нам не хотелось. Поэтому мы сняли с продаж незавершенные квартиры и продавали только готовое жилье, уже введенное в эксплуатацию. Это абсолютно надежно для потребителя, понятно, разумно, без каких-либо рисков. Слава Богу, благодаря темпам и объемам, которые у нас были, мы имели достаточно большой запас готовых квартир. За счет ввода в эксплуатацию мы его постоянно пополняем. 120 квартир – это такой стратегический резерв, с которым мы последние два года работаем. - А сколько вообще квартир сейчас в месяц продается? - 8-10 квартир. - А до кризиса было сколько? - Стабильно 30-40 квартир в месяц. Было и 50. - А вы используете только прямую модель продаж? Или работаете через агентства недвижимости? - С агентствами всегда было тяжело работать, потому, что они не являются активным продавцом. Им все равно какую квартиру продать, а наша цель - продажа конкретных квартир в конкретном доме. Кроме того, любой потребитель всегда хочет купить из первых рук, тем более, сегодня - с производителем еще и поторговаться можно. Поэтому все застройщики стремятся создать собственную продажную структуру. - Я знаю, что на Западе застройщики часто сами делают отделку квартир и потом сдают их в аренду. Почему у нас нет таких маркетинговых моделей? - Для этого нужно иметь собственные свободные средства либо доступ к дешевым ресурсам. Стоимость квартиры минимум 8 тысяч гривен (за кв.м. – прим. авт.), в ремонт нужно вложить еще минимум 3 тысячи - вот и посчитайте, почем нам нужно ее сдать и какой срок окупаемости получится. Лет 25–30. С сегодняшней ценой денег такая модель – это фантастика. - Кстати о финансах и о цене денег. В одном из интервью 2009 года вы говорили, что через полгода банки сами будут бегать за девелоперами с просьбой взять денег. Почему этого не произошло? - К сожалению, в этом я и ошибся. Несмотря на финансовое образование. Когда мы увидели, что люди понесли деньги на депозиты – это самый простой способ пополнить семейный бюджет в кризис – казалось очевидным, что с поступлением средств банки начнут искать варианты инвестиций в реальный сектор, в частности - в ипотеку. Но сегодня в банках в отделах риска сидят молодые ребята, им дают три таблички для расчета рисков (я упрощаю, конечно), и в условиях кризиса у них везде получаются сумасшедшие риски. И на всех проектах они ставят свое «нет-нет-нет»… Денег у них уйма просто-напросто, но вы попробуйте в любом банке произнести «строительство» или «девелопмент» – у них сразу случится истерика, валерьянку нести придется. Зато банкиры в очередь выстраиваются, чтобы купить облигации внутреннего государственного займа и с радостью берутся за покупку облигаций по НДС, которые выпустило правительство. Тут понятная доходность, сумасшедшие гарантии, и им интереснее вкладывать деньги туда. Потом в итоге все эти деньги тратятся на социальные нужды, и получается замкнутый круг. Ведь если свободные средства коммерческих банков не идут в реальный сектор, то откуда в нем возьмутся деньги? Их надо заставить, тогда и ипотека будет. Но это должно решаться на государственном уровне. - А что мешает застройщикам внедрять собственные программы финансирования покупателей? - Так, а где ж нам взять денег? - А если на Западе? Размещение тех же облигаций… - Запад точно так же к этому относится. Редкая компания с понятным бизнесом уровня ДТЭК или СКМ может позволить себе взять деньги на Западе. Мы бы с удовольствием, но это не реально. СЕЙЧАС ЗАДАЧА НЕ ЗАРАБОТАТЬ, А ВЫЖИТЬ - А есть статистика квартир, проданных за наличные и в кредит? - Мы уже забыли слово такое – кредит. Последние два года мы ипотеки не видели, с осени 2008 года. А до этого - да, процентов 70 жилья покупалось в кредит. Это же удобно, даже для человека состоятельного - не извлекать деньги из бизнеса или депозита, а маленькими порциями не спеша гасить. Иногда люди обращаются с просьбой продать квартиру в рассрочку. Вот рассрочку мы делаем, но небольшую, максимум на полгода. На больший срок - возможностей нет. - Правда ли, что в 2008 году 2/3 сделок с недвижимостью в Донецке были спекулятивными? - Давайте возьмем наш микрорайон «Центральный». Там продано на данный момент 700 квартир. В 500 уже живут люди. Незаселенные квартиры либо покупались для детей, либо там сейчас идут ремонты. По нашим наблюдениям, квартир 30-40 всего покупались не для себя. И то я думаю, это были не спекулятивные покупки, а сохранение денег от инфляции. Эти инвестиционные квартиры уже практически все проданы. Еще 2-3% перепродаваемых квартир - результат миграции из Донецка в Киев, кто-то выезжает за рубеж. Так что процентов 10 сделок были спекулятивными в лучшем случае. - Вы хорошо представляете портрет целевой аудитории «САДа»? Кто ваши потребители по возрастной, например, категории? - Сегодня очень размыт портрет потребителя. Раньше в большинстве это была молодежь 30-35 лет с доходом выше среднего, в основном семьи. Сегодня потребители очень разные, все равно с доходом выше среднего, но появились и пожилые пары, родители плюс дети с семьями, подтягиваются друзья, когда 3-4 семьи хотят жить вместе на одной площадке. Особенно приятно, что такое расширение аудитории произошло сейчас, когда количество людей, которые могут приобрести квартиру, уменьшилось, рынок стал более избирательным, и стали играть все большую роль критерии надежности и качества. - А как вообще сегментируется жилищный рынок в Донецке? По ценовому или какому-то другому критерию? У нас, кажется, все новострои позиционируются как элитные, а на деле нет ни одного элитного дома. - Просто под классификацию элитности в Донецке трудно попасть. Здесь главный критерий – место, но в Донецке вообще мало таких мест, наверное, даже совсем нет, которые ему соответствуют. У нас жилье класса чуть выше среднего, не бизнес-класса и не элитного. Может, только за счет качества и наполненности наших домов они выше категорией, чем эконом-вариант. Но вообще-то мы строим обычные дома - такими, какими они должны быть. - В денежном выражении можете оценить годовой объем рынка первичного жилья в Донецке? Открытой информации об этом нет. - Ее и закрытой нет. Под объемом вы имеете в виду валовый доход от продаж по всем застройщикам? Раньше мы пытались как-то анализировать продажи основных конкурентов для того, чтобы понять емкость рынка. Сейчас эту информацию трудно мониторить. То, что мы продаем больше всех – это я гарантированно могу сказать. - Доля вашей компании на рынке жилья? - На рынке строящегося жилья мы, наверное, занимаем нулевое место по объему, поскольку все, что у нас строилось, мы достроили. Есть компании, которые строят в 10 раз больше, но все это у них стоит в виде незавершенного строительства. Если имеется в виду рынок продаваемого жилья, то мы - безусловный лидер. И по количеству сданного в эксплуатацию жилья – тоже (со сдачей последнего дома «САД» отметил рекорд в 100 000 кв.м. – прим. авт.) - Хорошо, а во сколько вы оцениваете стоимость ЖК «Центральный» как проекта? - Думаю, когда мы закончим «Центральный» полностью (к 2013 году – прим. авт.), то где-то к миллиарду гривен подойдет. Мы много вложили в создание сетей, строили подстанции, достаточно далеко тянули линии электропередач, газ, воду, канализацию. Там сложный технически и безумно дорогой в исполнении двухуровневый подземный паркинг внутри «Центрального» с серьезными системами автоматики и контроля. - Сколько денег вам нужно, чтобы закончить весь микрорайон? - Еще где-то 250 млн. грн. - два дома осталось плюс объекты инфраструктуры. - А какова рентабельность строительства сейчас и до кризиса? Часто приходится слышать, мол, у строителей были такие сверхприбыли, что так им и надо… - В докризисные времена 20-30% рентабельности для донецкого рынка было нормально. Если говорить о Киеве или о Крыме – может, там и было процентов 200, цифры не знаю, врать не буду. Тут нужно еще понимать, что в 2003 году, когда начался пик, строительные компании еще не были укомплектованы ни техникой, ни оборудованием. Поэтому зачастую все свободные средства шли на капитализацию бизнеса. Посмотрите, как мощно вырос «Альтком», сколько у них кранов. Что такое один кран «Команса», который у нас на стройке работает? Это 600 тыс. долларов. Это дорогое удовольствие, если хочешь строить качественное жилье. В 2009 году рентабельность была отрицательная – чтобы не останавливать стройку, мы продавали даже себе в убыток. Сегодня - где-то около нуля, на уровне себестоимости. - По итогам 2010-го так и рассчитываете остаться на нулевой рентабельности? - Пока что да. Пока у строителей стоит вопрос не заработать, к сожалению, а выжить. - А как менялись доходы компании в 2009-м, по сравнению, например с 2008-м? - Упали где-то в четыре раза. - А на 2010-й какие прогнозы? - Думаем остаться на уровне 2009-го. - Т.е. рынок не движется ни вверх, ни вниз? - Да. СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО ПАРОВОЗ, КОТОРЫЙ ВЫТАЩИТ ВСЮ ЭКОНОМИКУ - А когда наступит оживление? - Уже не рискну что-то прогнозировать. Хотя по-прежнему уверен, что без ипотеки ничего не будет. Экономику и бизнес вытащит только конечный потребитель. А покупать он начнет тогда, когда у него для этого появятся возможности. В любом случае государство должно ему предложить доступные механизмы, потому что коммерческие банки никогда не дадут дешевой ипотеки. - Если вернется дешевая ипотека, вернутся спекулянты и снова раскачают рынок… - Вот поэтому программа и должна быть государственной, как это сейчас делается в России. Там все счастливы и довольны, потому что от человека требуется только 30% стоимости жилья, а остальное кредитует государство под 4-5% годовых на 20 лет. И строительство там идет сумасшедшими темпами. Я понимаю, 30% наличными тоже не просто найти, но как-то же мы все раньше выкручивались. 30 млрд. депозитов из неоткуда в банки не пришли – из чулок достали. Радует, что какие-то подвижки уже есть. Читал о том, что наше правительство собирается запустить программу для очередников - речь идет пока о доступном жилье - и Мариуполь у нас в области уже получил какие-то деньги для ее реализации. При покупке жилья государство компенсирует 30% его стоимости безвозмездно. Хотя мне все равно кажется, что мы изобретаем велосипед, и нужно брать готовый пример с России. - Да, но где такие деньги возьмет наше государство? - Нет другого варианта. Мне нравится, как выходит из положения Москва. Правительство Москвы как заказчик расселяет (у них есть законодательная база) 3-х, 5-ти, сегодня уже 9-этажки, за свои средства подводит к ним коммуникации, и объявляет конкурс - здесь должны быть такие-то дома с такими-то характеристиками, кто построит? Я! С победителем заключают контракт на выкуп всех 100% квартир, он идет в банк и под этот контракт получает финансирование. Из построенного 30% отдается под расселение и 70% продается на рынке по нормальной цене. Т.е. правительство Москвы выполняет функции девелопера. Решается две программы одновременно. И всем выгодно. Так давайте и мы напечатаем 100 миллиардов, дадим по 2 в каждую область и скажем губернаторам и мэрам - занимайтесь, потом вернете. Строительство - это действительно паровоз, который может вытащить за собой всю экономику. Один строитель кормит 260 смежников. Но ему нужны деньги. Вот почему не напечатать денег и не отдать их нам в реальный сектор, я не пойму? - Но это же вызовет инфляцию! - А что, сейчас ее нет? Зато начнет расти экономика и компенсировать инфляцию. Лишние деньги будут изыматься, причем через потребление, а не как сейчас, когда народ несет деньги в банки под смешные проценты. И мне кажется, государство напрасно подбадривает этот процесс. Все стали ростовщиками, а экономика стоит. У НАС МНОГО «ЗАЧЕМ» И «ПОЧЕМУ» - К вопросу о том, что доступное жилье по-прежнему недоступно. Часто слышу, что легче купить квартиру в Праге или Стокгольме, чем в Донецке. Почему так? - А почему двуместный номер в пятизвездочном отеле в Риме с завтраком стоит 300 евро в сутки в пик сезона, а одноместный без завтрака в отеле Hyatt в Киеве, где потолок можно достать рукой - 400 евро? - Почему? - У нас вообще выше цены. На все. Себестоимость выше. И жизнь дороже. В Нью-Йорке мойка машины стоит 90 центов. - Я читал, что получить разрешения на строительство в Нью-Йорке можно за две недели. - Так у них и нормы на строительство другие. Вот мы говорим о раздельном сборе мусора, как это экологично и правильно. Но зачем нам тогда в обязательном порядке нужны мусоропроводы? И зачем делать их из нержавеющей стали, самоочищающиеся и с прочими всякими наворотами, а не просто бетонные трубы, как раньше? В итоге стоимость одного мусоропровода - около 1 млн. Я как-то прикидывал, что если собрать все нормы по пожарной безопасности, то в составе нашего 17-этажного дома они составят до 30% себестоимости. В Америке в 20-этажном доме одна несчастная пожарная лестница - металлическая, страшная, узкая, шириной в один метр, а мы дошли уже до гидрантов с брандспойтами в каждой квартире… В Германии тамошние аналоги ДБНов (Державні Будівельні Нормативи – прим. авт.) позволяют делать высоту потолков 2,15 м., а не 3 м, как у нас. Зачем тратить дополнительный бетон, если мы говорим о том, что живем в рыночной экономике, где покупатель сам выбирает, покупать ли ему то, что строитель построил? У нас много таких «зачем» и «почему». Регламентированная площадь на одного человека – 21,6 м. кв. плюс 10-15 квадратов на семью. Я вырос в квартире площадью 27 м. кв., где жили три человека. А сейчас мы не имеем права строить меньше 46 м. кв. Почему и покупаются квартиры на вторичном рынке - цена за метр там выше, чем у нас, но квартира по площади меньше, получается дешевле. А потом человек за свои деньги сталкивается с проблемой старых труб, неблагополучных соседей, маленьких кухонь, и всего того, что делает потребительскую стоимость этой квартиры ниже плинтуса… - Правда ли, что согласования и разрешения тоже могут занимать до 30% себестоимости? - Таких расчетов мы не проводили, но когда мы начинали строить первый объект в 2005-м году, то тратили на проектирование и разрешения где-то полгода-восемь месяцев. Сегодня это реально занимает два года. И еще до полугода нужно вводить объект в эксплуатацию после окончания строительства. Многие документы в Донецке уже не выдают. Например, заключения для инвестэкспертизы мы раньше получали на месте, в управлении экологии ОГА. Оно и сегодня этим занимается, но номер этому заключению присваивается в Киеве. И для того, чтобы его получить, все документы отправляются в Киев, и это удлиняет всю процедуру. - И увеличивает транзакционные издержки? - Конечно. Удорожание идет и за счет содержания штата. Мы же это все закладываем в себестоимость. - Если бы разрешительная система была проще, насколько упала бы цена квартир? - Я бы не стал акцентировать внимание именно на этой составляющей, она, конечно, повышает стоимость, но не настолько. Есть вещи, которые влияют гораздо больше – проценты по банковским кредитам, например. Если вчера мы строили пять объектов одновременно, и в год вводили три дома в эксплуатацию, то сегодня - только один дом в год. И на него падает вся кредитная нагрузка, потому что кредитный портфель остался на том же уровне. - Зато ведь цены на стройматериалы в кризис снизились? - Глобально - нет. В 2005 году мы покупали арматуру по 1600 грн. за тонну. В 2008 году - по 7500. Когда начался кризис, цена просела где-то до 4500. Сегодня цена порядка 6000 – то есть уже почти подтянулась к докризисному уровню. Буквально вчера еще на 10% подорожал бетон. Думаю, что в ближайшие 3-6 мес. почти все стройматериалы снова станут стоить столько же, сколько и до кризиса. - А почему? Откуда спрос, если у строителей такое тяжелое положение? - Но они (производители стройматериалов – прим. авт.) тоже не будут производить себе в убыток. У них такие же кредиты, и проценты занимают до 30% себестоимости, как и у нас. ВЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО СЕГОДНЯ НЕЦЕЛЕСООБРАЗНО - Чем было вызвано объединение нескольких компаний в Ассоциацию? Была какая-то компания, может быть, зарубежная, которая стала примером для «САДа»? - Я, честно говоря, даже не знаю, как устроены западные строительные корпорации, и не понимаю, как они работают во многих странах одновременно. У нас все гораздо проще. В 2003 году, когда возникли наша первая компания и желание заниматься строительством, было нереально трудно найти подрядчиков, которые качественно выполняли бы работы на аутсорсинге (у внешних подрядчиков – прим. авт.). И тех, кого удалось найти, было важно привязать к какой-то одной большой идее - иначе не получилось бы набрать хороших темпов. Ассоциация стала координирующим органом, и к ней не спеша, по одному предприятию, подтягивались подрядчики, генподрядчики, каждый из которых решает свои задачи, но в итоге получается хороший, большой продукт. С экономической точки зрения предприятия только выиграли - за счет координации появились объемы. Что интереснее для строительной компании - отремонтировать 100 квартир или построить один дом и на два года гарантированно загрузить людей работой? - Каков оборот всей компании? - За 2009-й год, я думаю, миллионов 40… Гривен. Не очень много. - А в докризисный период? В самый лучший год? - В 2007-2008 годах доходило до 200 млн. - Сколько сейчас человек работает в «САДе»? - Около 400 на всех предприятиях. До кризиса было 1500 человек. - Расширения штата не планируете? - К сожалению, или к счастью, мы сейчас сдали очередной дом, и нам уже и столько людей не нужно. - А как же «Флора»? Это будет 200 четырехэтажных домов, и весь проект оценивается в один миллиард. Где планируете брать столько денег? - Это суммарная стоимость проекта. Инвестиций столько туда не надо. К строительству домов собираемся приступать в мае, пока работаем над коммуникациями. Сначала мы хотели за пять лет все построить, сейчас думаем, что быстрее, чем за десять, смысла нет никакого, поскольку рынок не готов к такому количеству жилья. Поэтому начальные инвестиции сегодня оцениваются в сумму порядка 15-20 млн. долл. Проект достаточно смелый, отчасти революционный, мы хотим не высотные дома строить, а совсем другой район с другими совершенно характеристиками. Так как застройка низкоэтажная, то люди будут жить «на земле», имея все преимущества современного жилья. - Вы думаете, это будет пользоваться спросом? - Во-первых, мы уйдем от многих затрат, связанных с высотным строительством. Во-вторых, хотим выйти на крупноузловую сборку, чтобы дома строились в течение 3-х месяцев, и не нужно было вкладывать большие оборотные средства. За счет этого мы еще снизим стоимость и сможем предложить полную отделку - т.е. это будут недорогие готовые квартиры в современных домах с индивидуальными приборами отопления, с красивым внешним видом… Такой чешский вариант микрорайона с новой философией и новым качеством жизни. - И сегмент потребителей будет другим? Все-таки дальше от центра… - Ну и что, что дальше? Формирование спальных районов - это нормально для такого города, как Донецк. Вот чем вам центр нравится? Здесь пробки, гарь, погулять негде, кроме бульвара Пушкина. Но на бульвар можно и приехать из Текстильщика. Хотя, я так понимаю, никто особо не приезжает – там уже своя инфраструктура и своя культура. Наша «Флора» в два раза ближе к центру, чем тот же Текстильщик. Это лучший вариант для пожилых пар, семей с детьми со средним доходом, одиноких людей. Там свежий воздух, пруды, парковая зона, при желании можно создать привлекательный ландшафт, чтоб выходить спокойно гулять в свое удовольствие. - А как появилась «Флора»? У вас уже земля там была, или под проект искали участок - Мы специально подыскивали именно такие участки, на которых могли бы реализовать не точечные объекты, а квартальные комплексы. Изначально там планировалось высотное строительство, аналог «Центрального». Когда выяснилось, что высотки строить нецелесообразно – мы полностью изменили концепцию и переделали проект. Не поймите неправильно, я не говорю, что совсем невыгодно высотное строительство. Выгодно, но не сегодня. Нужно 2 года строить дом на свои деньги, и только потом продавать, поскольку люди не купят неготовое жилье - с нынешним спросом это еще год. Т.е. такой трехлетний проект с невысокой доходностью. - Насколько я знаю, вы член городской комиссии по строительству, архитектуре и землепользованию. В комиссию вы пришли после того, как стали генеральным директором компании? Помогает ли это как-то в работе «САДа»? - Я туда пришел, уже будучи генеральным директором «САДа». Могу сказать, что за тот период времени, что я вхожу в комиссию, ни одного дополнительного земельного участка мы не отвели. Сегодня процедура получения разрешительных документов такова, что к нам на комиссию они попадают уже проработанными органами исполнительной власти. И наш комитет на эту процедуру никак не влияет. Более того, когда в 2006-м году отвод земельных участков перешел на конкурсную основу, в задачу комиссии вошло готовить эти конкурсы вместе с управлением земельных ресурсов и другими органами, а определение победителей проводила уже не комиссия. Так что какой-то дополнительной помощи от моей депутатской деятельности (Олег Миланин – член Партии Регионов – прим. авт.) для нашего бизнеса не произошло. КОНКУРЕНТОВ У НАС НЕТ - За пределами Донецка у вас есть проекты? - Собирались мы со временем строить и в Киеве, и в Крыму. Объективно говоря, там строить было гораздо веселее - при той же себестоимости цены были в 2-3 раза выше. Но мы ставили перед собой цель в первую очередь выйти на желаемые объемы в нашем базовом городе, и потом уже идти с экспансией в другие города. А не распыляться сразу на стадии образования бизнеса. К сожалению, из семи лет нашего существования два года ушли на формирование Ассоциации и предстроительную подготовку, и два года уже длится кризис. То есть всего три года мы пожили в активном строительстве. За это время успели построить 10 объектов - больше всех в Донецке за последние 10 лет. Выполнили свою задачу - вырвались. И тут подоспел кризис. Ну, не повезло. - Много было разговоров о том, что некоторые компании из строительного сектора кризиса не переживут. Но я не слышал ни об одном громком банкротстве. А этот бум слияний и поглощений, о котором тоже говорили? Будут ли они еще? - Я думаю, будут. Но не сегодня. Хотя уже понятно, что основные стройки, которые сейчас ведутся, реализуются не на заемные, а на собственные средства. Т.е. за спиной заказчиков строительства или в их составе есть мощные финансовые структуры. Московский опыт доказывает, что того, кто может строить за собственные деньги, в ближайшие 2-3 года ждет успех. И на фоне этого вероятны какие-то слияния и поглощения. - Я знаю только один проект в Донецке, который реализовал неместный застройщик – «Познякижилстрой» и их Kings Tower. В город не пускают чужих? - Да кто их не пускает? Пожалуйста, пусть строят! До кризиса хотели и россияне зайти, и киевляне рвались. Мне кажется, менталитет другой. С точки зрения понимания рынка и возможности проходить согласовательные какие-то вещи, вести бизнес нужно там, где ты родился. Так будет проще сделать проект успешным. Мы тоже сегодня с осторожностью пошли бы в Крым. Мы плохо знаем тот рынок, и то ли мы строим, на том ли месте - мы поймем, уже когда все построим, а оно не будет продаваться. Поэтому и не идут к нам особо. Будет проще, когда начнутся слияния, и компании будут покупаться на местах со специалистами, которые понимают местный рынок. - Это на рынке позитивно скажется, как считаете? - Да пока никто не придет. Давайте об этом через пару лет поговорим. - Как Донецк будет выглядеть, к примеру, через пять лет? - Думаю, пять лет тут не срок. Тем более что строительная отрасль из кризиса будет выходить еще 2-3 года. Но я уверен, что процентов 80 сталинок и хрущевок однозначно нужно снести, сегодня они уже никуда не вписываются – ни в нормы по энергосбережению, ни безопасности, в них нет индивидуальных приборов учета, там везде старые сети, о какой реформе ЖКХ мы говорим? Никогда уже в них не станет комфортно жить, и на их месте должны появиться другие дома. Вот знаете, как доллар измеряют на гамбургерах? - Индекс «биг-мака»? - Он самый. Это такая условная цифра, к которой прислушиваются. Так вот, есть аналоги таких же расчетов по объемам ввода в эксплуатацию нового жилья. Считается, что сколько в городе жителей, столько каждый год должно в нем строится метров квадратных. Т.е. в Донецке по-хорошему должен строиться миллион в год. И когда-то, в советские времена, где-то так оно и было. Не зря же у нас строилось три завода КПД (крупнопанельного домостроения – прим. авт.) и работали мощные строительные управления. Ну, пусть хотя бы не миллион, но тысяч 250-300 метров квадратных в год в Донецке должно сдаваться в эксплуатацию. И при нормальной экономической ситуации это то количество, которое с большим удовольствием будет людьми потребляться. Вот когда мы выйдем на этот уровень, можно будет говорить, что строительство вернулось в нормальное состояние. - А может ли Донецк превратиться в город небоскребов? Насколько я слышал, есть какое-то ограничение по высотности, связанное с геологическими особенностями. - При желании даже на горных выработках можно построить небоскреб. Но какие технические решения, какой фундамент придется применить? И какая в нем будет стоимость жилья? Это просто не совсем разумно с точки зрения цены вопроса. Лично я считаю, что Донецку не нужно быть городом небоскребов. 17 этажей - это максимум, который еще возможен для комфорта. А вообще, лучше и столько не строить. - В Киеве ведь строят. - Там другая ситуация. Сам Киев другой, цена земли другая, да и виды другие. У нас, к сожалению, нет лесов, рек, красивых природных ландшафтов. В Донецке с 17-го этажа вы увидите серые крыши, трубы заводов и кучу терриконов. Какая разница с какого этажа на это смотреть – с 17-го, 24-го или 40-го? Ничего другого вы не увидите. - Кого на донецком рынке вы считаете своими главными конкурентами? - А зачем называть кого-то конкурентами? У нас нет конкурентов. Если смотреть с точки зрения - мешают ли они нам своей деятельностью? Нет, не мешают абсолютно. Мы заняты конкретным делом, строим конкретный микрорайон. Они строят где-то в других местах. По-моему, мы работаем вообще на разных рынках. У нас народ при выборе квартиры очень часто смотрит только на место. И те люди, которые купили квартиры в каком-то другом месте, они и не собирались у нас покупать - это не наш сегмент. К нам идут те, кто оценили качество наших домов и комплексность нашего микрорайона. Пока идет кризис, нам работы хватит. - Позитива ждете все-таки от 2011-го? - Жду позитива. Я оптимист, поэтому надеюсь, что отношение банков и государства к строителям поменяется. Если не появится ипотека, если спрос не вырастет в геометрической прогрессии, тех темпов, что были раньше, мы однозначно не достигнем. Беседовал Энрике Менендес, «ОстроВ»
